Цены растут или падают? (январь 2011 г.)

Настоящий краткий обзор касается ситуации, сложившейся в последнее время на первичном рынке жилья Паттайи, в категории «среднего класса». Он затрагивает вопросы ценообразования и перспектив развития этого, самого многочисленного и динамично развивающегося сегмента рынка недвижимости этого города.

Сезон 2010 — 2011 гг. принес Паттайе много изменений не только в туристическом направлении, он стал знаменательным и для рынка недвижимости этого города. Многие туристы, приезжая сюда неоднократно, заметили в этом году серьезные изменения, произошедшие в ценовой политике компаний застройщиков, недвусмысленно говорящие о том, что цены на рынке недвижимости изменились в сторону понижения. Действительно, еще два — три года назад квартира в кондоминиуме «среднего класса» стоила 3 или 4 миллиона бат, теперь же застройщики предлагают квартиры такого же уровня всего за 1- 2 миллиона.

Что же на самом деле произошло? Почему упали цены и каковы в этом случае перспективы развития рынка недвижимости Паттайи?

На самом деле никакого реального падения цен не произошло. Этого не случилось в начале кризиса и, тем более, уже не будет сейчас. То, с чем столкнулись инвесторы в «паттайском рынке» недвижимости всего лишь связано с изменением политики компаний застройщиков по отношению к метражу и планировке предлагаемых ими квартир.

Если говорить конкретней, то площади сократились почти в двое, а планировка стала предполагать в отдельных случаях, размещение окон, не в короткой торцевой, а в длинной боковой стене прямоугольника жилого пространства, что позволило из обычной тридцатиметровой студии создавать полноценную однокомнатную квартиру. Таким типом проектировки квартир на этаже давно пользуются бангкокские компании, стремящиеся к строительству недорогих малогабаритных квартир, состоящих из нескольких комнат. Теперь эта тенденция нашла свое воплощение и в Паттайе.

При этом ценовая политика по сути осталась неизменной: для жилья среднего класса цена квадратного метра, как и несколько лет тому назад, составляет в среднем 50.000 - 60.000 бат. Она могла быть выше в зависимости от этажа, или ниже в зависимости от состояния квартиры, но условно эти цифры можно взять в качестве усредненного стоимостного показателя, для квадратного метра расположенного в квартире, дома среднего класса.

Исходя из вышесказанного, получается, что если раньше, перед кризисом, квартирой «нормального» метража принято было считать апартаменты площадью 50-80 кв. м, («TW Wongamat Beach Condominium» - 48, 114кв. м, или «Woongamat Privacy Condominium» - 69, 78, 82, 120 кв. м), и их стоимость соответственно составляла 2.5- 4 миллиона бат и выше, то в настоящий момент застройщики предлагают на рынке жилье площадью всего 20 — 40 кв. м, и стоимость его составляет 1- 2 миллиона бат («Art On The Hill» -21,38, 39, 43, 48 кв.м, «Paradise Park» - 35, 37, 38, 39, 42 кв. м).

Таким образом видно, что произошедшие изменения касаются не уменьшения стоимости квадратного метра, а сокращения площади появившихся на рынке недвижимости квартир.

Сказанное можно считать тенденцией, которая просуществует еще несколько лет. Поэтому, переходя к вопросу перспектив рынка, с большой долей вероятности, можно предположить, что строительные компании, видя высокий спрос на малогабаритные квартиры в настоящее время, предложат подобные же проекты «завтра», исходя из вполне логичного понимания, что лучше «не изобретать велосипед», когда все уже создано и исправно работает.

В сказанном, правда, скрыт небольшой нюанс, который заключается в том, что стоимость квадратного метра «завтрашних» проектов будет чуть выше «сегодняшних». Последнее не является тайной и факт повышения цен в ближайшее время некоторые из ведущих застройщиков уже открыто подтверждают.

К примеру президент известной строительной компании «Nova Group», Рони Файнман, говоря о тенденциях развития рынка недвижимости Паттайи, отметил в этом сезоне значительное увеличение роста продаж квартир в своих проектах и сказал:
«Сейчас существует хорошая возможность для покупки потому, что цены еще держаться, а в следующем году они начнут расти».

Другой крупный застройщик, учредитель группы компаний «Matrix — Iguana», Микки Хаим в своем интервью компании «Инфосервис», говоря о ситуации на рынке недвижимости Паттайи, отметил следующее: «Стоимость недвижимости в Паттайе сейчас очень низкая, а стоимость земли — растет. Это не продлится вечно. Мы держим такие низкие цены только потому, что берем количеством строящихся квартир. Так, что сейчас можно приобрести жилье по выгодной цене.»

Создавшуюся ситуацию, недвусмысленно указывающую на то, что сейчас «время покупок», осознают не только компании застройщики, она понятна и обычным инвесторам, которые начали проявлять активный интерес к приобретению жилья в этом городе. С любезного согласия Микки Хаима, компания «Инфосервис» получила право опубликовать цифру проданных квартир группой компаний «Matrix — Iguana» за ноябрь месяц 2010 года. Она ровна «98». А это значит в ноябре во всех своих паттайских проектах данный застройщик нашел покупателей на 98 строящихся квартир, при том, что ноябрь считается для рынка недвижимости месяцем достаточно «спокойным».

Таким образом, исходя из сложившейся в настоящее время ситуации с жильем «среднего класса», усредненным стандартом на ближайшие несколько лет, скорее всего, станет малогабаритная квартира площадью 20 - 35 кв. м, по цене одного квадратного метра 75.000 — 80.000 бат. Сказанное - не приговор, для желающих поживать в просторных квартирах остаются проекты уровня «Nova Ocean View» c метражами квартир 43, 45, 47, 54, 70, 83,94, 106, 108 и 116 кв.м, однако такие проекты будут скорее исключением из правила, чем правилом.

Исходя из озвученных объемов продаж ведущих застройщиков города и собственной статистики компании «Инфосервиса», складывается интересная картина, недвусмысленно указывающая на качественное увеличение спроса на покупку жилья в Паттайе в этом сезоне. Описываемая ситуация несколько противоречит «классическому» положению дел, согласно которому на восстановление рынка после кризиса требуется три года. Именно столько потребовалось рынку Паттайи чтобы восстановиться от позапрошлого кризиса. Однако факт остается фактом, еще не наступил третий сезон, а на лицо явное увеличение спроса на недвижимость, и это явление уже можно считать системным.

Во всяком случае так его расценивают ведущие застройщики Паттайи, уже сейчас вкладывающие средства в покупку новых участков земли под перспективные проекты. Часть из них уже известна, и постепенно информация о них будет появляться на страницах газеты компании «Инфосервис» и на телеканале «Наш дом Таиланд».