НЕДВИЖИМОСТЬ ПАТТАЙИ. ГОД ПОСЛЕ КРИЗИСА (октябрь 2009 г.)

Инфосервис» продолжает серию статей, посвященных рынку недвижимости Паттайи. В прошлом номере были освещены вопросы формирования цены квадратного метра и основные перспективы изменения цен на рынке первичного жилья, в этом - вам предлагается общий обзор ситуации на рынке паттайской недвижимости, рассматриваемый под углом прошедшего кризиса 2008 года и прогноз ситуации на период сезона 2009-2010 года.

Вот прошел уже почти год с того момента, как люди, живущие на этой планете, были поставлены перед фактом того, что в их жизнь «пришел кризис» и теперь им «придется с ним жить». Конечно, первое время было тяжело. Как шутливо заметил один бывший миллиардер: «Трудно привыкать быть миллионером. Все непривычно. Приходится меньше тратить. Но, ни чего, я креплюсь…». Это, конечно, шутка. Однако если говорить серьезно, кризис, произошедший в Америке и Европе, ударивший по банковской системе России, хоть и не коснулся Таиланда в такой мере, как остального Мира, тем не менее, пусть опосредованно, все-таки начал оказывать свое влияние и на эту страну.

Уменьшилась, и это совершенно логично, доля экспорта в страны, охваченные банковским параличам и непредсказуемым курсом местных валют. Иностранные компании, разместившие свои производства на территории Таиланда, начали сокращать объемы производимой продукции. Снизилось доля иностранных туристов, посетивших страну в «докризисные годы», стал меньше спрос на недвижимость. Маховик строительного бума, начавший «раскручиваться» в Паттайе последние несколько лет, не получив подпитки новыми инвестициями после объявления кризиса, начал постепенно сбавлять обороты… Какова же ситуация с недвижимостью в этом городе сейчас, почти год спустя, после печально известных событий?

Наверное, основное, что можно сказать о ситуации на «сегодняшний день», это то, что она стала стабильной. Исчезла «нервозность» застройщиков, ищущих и не могущих найти путей для лучшего предложения своих проектов. Улеглась паника дольщиков, обеспокоенных контрактной необходимостью осуществления месячных платежей. Пропала неуверенность потенциальных инвесторов, озадаченных академическим вопросом «что делать». Рынок стал более понятным, и, что приятно (нет, худа без добра), более «честным».

Если рассмотреть его как систему через категории жилья «элитного», «среднего» и «эконом» класса, то можно сказать, что большая «неразбериха» была отмечена именно в последнем сегменте рынка недвижимости, т.е. в категории «эконом» класса.
Жилье такого типа является наиболее уязвимой его составляющей, менее всего ориентированной на осуществление долгосрочных, стратегических задач инвестирования. Некоторая часть инвесторов, ориентированных на жилье «эконом» класса, попав под пресс кризиса, не приобретя пока еще недвижимости за границей, но имея принципиальное желание сделать это в будущем, стала серьезно задумываться о возможности спасения в ней своих, пусть не больших, но все же капиталов, от вероятного обесценивания. Так же «масла в огонь» подлили те, кто до кризиса не имел достаточно средств, чтобы позволить себе вложить их во владение недвижимостью. Они, воодушевленные идеей возможности поимки «рыбы в мутной воде», начали искать объекты, предлагаемые по очень низкой или совсем бросовой цене, и часто шокировали представителей застройщиков или риэлтерские компании желанием покупок, но «в полцены».

Очень редко, но случалось, что они могли находить интересные для себя варианты не из числа предлагаемых непосредственно застройщиками, а из предложений, имеющихся уже на рынке вторичного жилья. Инициаторами таких продаж были владельцы недорогих квартир, купившие их в расчете на «будущие прибыли». Пришедший же в страны их основного проживания кризис, перечеркнул запланированные перспективы, а вместе с ними и саму возможность эффективно пользоваться приобретенной ранее собственностью. Стесненная финансовая ситуация заставила их избавится от зарубежной недвижимости по тем ценам, которые им задекларировали покупатели. Таким образом, как это не парадоксально выглядело на общем фоне, в рынке жилья «эконом» класса имел место кратковременный период увеличения покупательской активности, начавшийся в конце 2008 года, и по истечении нескольких месяцев, в начале 2009 года, постепенно «сошедший на нет». Сейчас ситуацию здесь можно назвать «обычной», такой, какой она и была в докризисный период.

«Средний класс». Эта категория пострадала от кризиса меньше всего. Закаленные в неустанных боях за денежные знаки представители этой социальной категории оказались хорошо подготовленными к неожиданным форс-мажорным ситуациям и не дали им захватить себя врасплох. Видимо, опыт предыдущего кризисного периода десятилетней давности, когда средний класс оказался в состоянии глубокого нокаута, не прошел даром для представителей этой категории, позволив им не наступить еще раз на «те же самые грабли». Инвестиции, сделанные ими, не проводились на «последние деньги», а оставленный «запас финансовой прочности» позволил, хоть и не без потерь, но все же пережить самый тяжелый период конца 2008 года начала 2009 года. В настоящий момент это самая благополучная категория рынка.

«Элит класс». В этом секторе рынка недвижимости оказалось не все так просто, как в предыдущих. Основной удар кризиса обрушился именно на него ориентированную социальную группу инвесторов. Они лишались предприятий, годами создаваемых структур, их оперативные капиталы сокращались, как это принято в последнее время говорить, «в разы», на стабилизацию ситуации потребовались затратить множество сил. В связи с последним, те «дорогие игрушки», которые они готовы были себе позволить в докризисный период, после кризиса, стали им не нужны. Изменились приоритеты.

При чем, случившееся необходимо понимать дословно, именно как «изменение приоритетов». Платежная способность, хоть и в урезанной форме, осталась, но пропало желание к инвестициям. Как частный случай это отразилось и на размещении капитала в недвижимость. Описываемая ситуация в целом относится к концу прошлого, началу этого года. Какова же ситуация на рынке недвижимости Паттайи сейчас, в преддверии нового туристического сезона 2009 – 2010 года и чего можно ожидать от него в ближайшем будущем, имея в виду рынок недвижимости Паттайи?

1.Стабилизация. Рынок недвижимости Паттайи стабилизируется, из него уйдут «преждевременные предложения» и «случайные игроки». При чем, последнее относится как к компаниям застройщикам, так и к компаниям риелтерам. Это значит, что «мелкие» компании- застройщики, представляющие на рынке «бумажные проекты» в надежде собрать необходимые суммы на начало строительств, будут вынуждены заморозить свои проекты на год-другой, в ожидании «лучших времен».

Что же касается множества компаний, представляющих в городе риелтерские услуги, то они окажутся в тяжелом положении, вследствие достаточно высокой конкуренции с одной стороны и достаточно вялого рынка с другой. В такой ситуации одна часть их будет вынуждена уйти с рынка недвижимости, перепрофилировав род своей деятельности, другая часть наоборот останется, приняв решение повысить профессионализм и качество своей работы. Последнее решение, естественно, потребует от таких компаний определенных финансовых издержек, но будущее в любом случае за ними.

Говоря о «преждевременных проектах», необходимо вспомнить о крупных застройщиках – гигантах, обладающих именем и хорошей репутацией на рынке, чьи проекты получили «добро» от маркетологов на свою реализацию, еще в докризисное время. Развитие таких программ, при условии их нахождения на все том же «бумажном уровне», столкнется с проблемой целесообразности вложения средств в «послекризисный» рынок. Видимо, их администрации снимут какую-то часть своих мегапроектов с реализации в этом сезоне, проанализировав его активность и время возвращаемости вложенных средств. Правда, сделано это будет уже не из–за нехватки средств, а из трезвого анализа рыночной ситуации.

Другими словами, предложений на первичном рынке станет меньше, из них останутся наиболее финансово-выносливые или наиболее удачно расположенные. В целом этот же момент имеет скорее положительное значение, чем отрицательное. Переизбыток нереализованного жилья на рынке еще никогда не был фактором, способствующим его развитию.

2. Об активности рынка. Здесь не следует ожидать глобального спада спроса или его остановки. Рынок недвижимости как был, так и останется. Другое дело, что он станет более спокойным и профессиональным. Изменится и его целевая аудитория. Если ранее до кризиса на рынке жилья доминировала категория «элит» класса и верхней части «среднего» класса, то теперь отметка «основного покупателя» сместится вниз, и главными потребителями паттайского жилья станут представители «среднего и эконом» класса.

Так же, кроме целевой аудитории произойдет некоторая реструктуризация рынка в сторону усиления в нем доли вторичного жилья. Это не очень приятный факт, потому что перепродажа уже построенного жилья не приносит городу развития, не улучшает его вид и инфраструктуру, тем не менее «отмахнутся» от этого факта нельзя. В широкой своей массе покупатели будут больше «верить» в уже построенное жилье вторичного рынка, либо достраивающееся - первичного.

«Бумажные проекты» будут иметь трудности с начальной стадией продаж. Понимание этой ситуации вынудит застройщиков к принятию беспрецедентных на рынке Паттайи мер, а именно, ими будут предложены различные формы продажи жилья в кредит. Безусловно, это радостный момент, о котором можно еще раз сказать, что «нет худа без добра». Только благодаря кризису такая форма продажи недвижимости станет возможной в Паттайе. В октябре – ноябре этого года основные предложения должны быть уже озвучены на рынке.
Квартиры в кредит. Продажа жилья в кредит, несомненно, станет главным девизом первичного рынка недвижимости Паттайи на этот сезон.

Судя по имеющийся тенденции, формирующаяся на рынке схема будет выглядеть следующим образом: до окончания строительства часть суммы будет платиться в рассрочку, после его окончания, оставшаяся часть- в кредит, при этом дольщик получает доступ в квартиру сразу после окончания строительства. Что касается максимального срока кредита, то по имеющейся сейчас на рынке информации, он будет составлять у некоторых застройщиков до 15 лет для квартир, оформляемых на иностранное лицо. Это серьезное предложение, заслуживающее самого пристального внимания.

Таким образом, подводя итог вышесказанному, прогноз на сезон 2009-2010 года для рынка паттайской недвижимости в краткой форме, может выглядеть следующим образом.

Рынок недвижимости станет спокойным и более профессиональным. Объемы продаж будут меньше по сравнению с «докризисными годами», люди, заинтересованные в приобретении жилья, будут искать не просто жилье, а жилье то, которое им нужно. Появится новая категория инвесторов, желающая сохранить средства в недвижимости от обесценивания.

Изменится подход к риелтерским услугам. Покупатели будут искать профессиональную помощь риелтеров, не сколько в самой покупке, сколько в сопровождении всей сделки на долгие годы. Основная доля продаж сдвинется от «дорогого» жилья, в сторону более дешевого и экономичного. Возрастет доля продаж квартир с вторичного рынка. Первичный рынок порадует инвесторов возможностями покупок в кредит.
То, что озвучено, только прогноз. На сколько он будет отличаться от реальности, покажет время. До начала сезона остается совсем немного.