НЕДВИЖИМОСТЬ ПАТТАЙИ. ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ (ноябрь 2009 г.)

Здравствуйте, Друзья.

Вас приветствует агентство недвижимости в Паттайе «Инфосервис Плюс», входящее в структуру компаний «Инфосервис» и работающее в этом городе уже 11 лет. Начался новый туристический сезон 2009-2010 года. Если вы читаете эти строки, наверное, вы подумываете о покупке недвижимости в этом городе. Но если вы здесь «новичок», то, скорее всего, вас переполняет множество вопросов, на которые вам хотелось бы получить ответы и как можно быстрее. Время вашего отпуска ограничено. Уровень цен. Процедура покупки. Что предпочтительнее первичный рынок или вторичный? Словом, вам необходимо получить базовое представление о ситуации на рынке.

Чтобы вам можно было начать ориентироваться в этом вопросе, мы предлагаем небольшую «шпаргалку», построенную по принципу вопросов и ответов, освещающих основные моменты приобретения недвижимости в Паттайе. Итак, начинаем с самого для вас главного.

1. Каков уровень цен в этом городе на квадратный метр жилья?
Как и в любом другом городе, в Паттайе, существует три основных сектора рынка: жилье «эконом класса» с ориентировочным на сегодняшний день уровнем цен от 30.000 до 50.000 бат; жилье «среднего класса» 40.000 – 90.000 бат; жилье «элит класса» с очень большим разбросом цен от 80.000 до 170.000 бат за квадрат. Максимальная цена за квадрат составляет 230.000 бат.

2. В чем основное отличие этих видов жилья друг от друга?
Главным образом оно заключается в расположении объекта недвижимости. «Элит класс» - это, как правило, первая линия от моря и, в большинстве случаев, собственный выход на пляж. «Средний класс»- это вторая линия, т.е. между морем и домом могут находиться другие строения и собственного выхода на пляж нет. «Эконом класс» - строение может находиться в любом другом месте. Хотя и из этого правила есть исключения. Оно связано с тем, что в свое время, пока цены на землю вблизи от моря были относительно невысоки, застройщики смогли разместить там многоэтажные корпуса, укомплектованные малогабаритными квартирами. Сейчас их можно рассматривать, как последние отголоски уходящей эпохи «низких цен», ведь в нынешней ситуации даже проект «среднего класса» на первой линии от моря почти невозможен.

Второе отличие- это размер квартир в проекте. К примеру, если площадь самой маленькой квартиры в доме составляет более 100 кв.м., этот проект считается «элитным», а если - 28 кв.м., то он уровня «эконом класса». На этом отличия, безусловно, не ограничиваются, но вышеперечисленные, пожалуй, самые показательные.

3. Есть ли разница в ценах, между первичным рынком недвижимости и вторичным?
Практически нет. Первичный рынок – задает ценовой уровень, вторичный, к нему подтягивается. Вторичный рынок, правда, чуть более «гибок», поскольку стоимость жилья в конечном итоге определяет один человек, хозяин. На первичном же рынке понятия «цены» в этом контексте нет, там выстраивается «ценовая политика», требующая учета множества факторов, существующих в данной отрасли.

Такая система не отличается гибкостью, однако предоставляет определенные «бонусы». Квартиру можно купить в рассрочку, либо предусмотреть оплату в комбинированной форме: до окончания строительства в рассрочку, а затем в кредит. В этом смысле, как это не покажется парадоксальным на первый взгляд, кризис «стал на руку» покупателям. Так как с этого сезона застройщики стали делать интересные, в смысле системы платежей, предложения. Описание одного их них дается в этом номере на стр. 8. Проект называется «Vela Casa Condominium»

4. По опыту произошедшего с рынком недвижимости в России, существует ли опасение повторения ситуации в Таиланде. Как в этом смысле выглядит ситуация стране и Паттайе, в частности?
Ситуация выглядит нормальной. По сравнению с тем, что произошло в России, в Таиланд кризис просто «не пришел». Эта страна, как показала практика, оказалась независимой от американской банковской системы, и поэтому обломки обрушившейся за океаном пирамиды «легких» кредитов так до нее и не долетели. Торговые центры наполнены покупателями, на новые автомобили – очередь ожидающих их покупки.

Словом, страна живет, как и прежде, кредиты здесь так и остались кредитами, объекты возводятся, правительство помогает покупателям регистрировать купленное жилье, опуская налоговые ставки, словом, финансовые беды, на счастье, обошли эту часть мирового экономического сообщества. Поэтому для беспокойства по поводу возможности повторения российского сценария оснований нет.

Если же говорить о рынке недвижимости самой Паттайи, то в целом ситуация на нем повторяет ситуацию в стране. Все как было, так и осталось. Был, правда, период определенной «нервозности» компаний застройщиков, использующих для возведения своих проектов иностранный капитал. Некоторые из них столкнувшись с проблемами кредитования в своих странах и видя изменившуюся покупательную способность инвесторов в Америке и Европе, решили на время отложить реализацию своих проектов. Их немного, они относятся к категории, так называемых «бумажных» и на общую стратегию рынка, они влияния не оказывают. Любое крупное агентство недвижимости, существующее на рынке долгое время и разбирающееся в рыночной ситуации, охотно проконсультирует вас подробней по данному вопросу.

5. А можно ли приобрести недвижимость, вообще не пользуясь услугами агентств недвижимости?
Конечно можно. Если вы хорошо знаете язык, ситуацию с недвижимостью, способны осуществлять многолетнюю коммуникацию с застройщиком (в случае первичного рынка), вы можете совершенно свободно приобрести недвижимость самостоятельно. Однако от такого решения вы не выигрываете по сути ничего. Стоимость приобретения, в случае если вы делаете его напрямую у застройщика или у агента, одинакова. А меняется то, что вы остаетесь без помощи профессионала, который может выполнить для вас разносторонние задачи, связанные с покупкой, о наличии которых вы даже не подозреваете.

Вот, что хотелось бы сказать по этому вопросу из личного опыта. В середине этого года наша компания сдала один из объектов, агентом которого являлась в течение трех последних лет, с самого начала закладки первого корпуса и до окончательной сдачи всех пяти корпусов. Это был большой и достаточно кропотливый труд, с одной стороны, увенчавшийся успехом, с другой, принесший неоценимый опыт и глубокое понимание ролей, распределяющихся в связке «клиент – агент – застройщик». Эти роли, для лучшего их понимания, можно бы было точнее определить так: «клиент в России - агент в Паттайе - застройщик на своем Строительстве».

Так вот, из полученного опыта сейчас очень хорошо видно, что роль «Агента» меньше всего соотносится с принятым понятием посредника между продавцом и покупателем, а сам факт продажи объекта недвижимости является вопросом «пятым», если не «десятым». На самом же деле, в понятие «Агент» входит огромный комплекс задач, которые ему приходится решать систематически на протяжении всего время возведения объекта. И как показывает практика, даже после его сдачи. Это требует содержания специальной инфраструктуры с транспортом, водителями, бухгалтерией и, конечно, с профессиональными администраторами, как тайскими, так и русскими.

Сказанное является темой для большой отдельной статьи, которая может пролить свет на суть вещей, что же касается самого вопроса «можно ли купить недвижимость, не пользуясь услугами агентств», ответ прост. Решайте сами.

6. Существует ли в городе разделение районов на «хорошие» или «плохие». Какой район города предпочтительнее для покупки?
Нет, официально такого разделения нет. Однако негласно северная часть города считается более престижной. Так уже получилось, что наиболее дорогие и значимые жилые объекты нашли свое воплощение именно здесь. Отчасти это объясняется отсутствием дороги между пляжем и построенными проектами, жильцы которых имеют возможность собственного выхода на пляжную зону.

Район Джомтьен привлекает инвесторов более демократичными ценами, но ни одно из находящихся там строений не имеет своего непосредственного выхода к морю. Потому, что по всей его длине проложена проезжая часть. В будущем, судя по плану застройки этого района, Джомтьен ожидает интенсивное развитие, которое, наверное, выровняет значимости этих районов. Однако, как думается, проще и логичней ориентироваться не на район города, а на близость вашей будущей квартиры к пляжной линии.

7. Каково будущее Паттайи в перспективе ее застройки? Какие объекты планируют к возведению в этом городе в будущем?

Будущее этого города обещает быть достаточно привлекательным. Строительство главной транспортной артерии Паттайи, шестиполосной трассы Тапрайя, уже сейчас трудно не заметить. В своей завершенной версии она будет «вливаться» в скоростную автомагистраль, соединяющую этот город с Бангкоком. А для района Джомтьен она станет аналогом «второй улицы», проходящей в четырехстах метрах от пляжа. После завершения ее строительства администрация города планирует изменение транспортного потока с двухстороннего движения на одностороннее.

Строительством всем уже известного торгового «колосса» «Централ», занимающего немалое пространство между первой и второй улицей в центре Паттайи, процесс возведения универсальных торговых центров в городе не ограничится. Планируются возведение еще минимум одного, правда утверждать, что он превзойдет «Централ» по размеру, пока рановато.

Так же, судя по некоторым заявлениям очень влиятельной инвесторской группы, территория, расположенная между отелем «DUSIT» и элитным кондоминиумом «COVE» в будущем планируется под застройку элитными строениями так, чтобы здесь могли селиться и отдыхать представители только обеспеченной части человечества. В этом смысле еще раз «повезет» владельцам недвижимости на пляже Вонгомат. Этот район, и без того тяготеющий к «элитности», еще больше утвердится в своем статусе.

8. Можно ли ожидать падения цен на недвижимость в этом городе?
Ожидать их можно. Однако вероятность того, что это случится при уже существующей экономической ситуации на планете, маловероятна. Падения не произошло в разгар кризиса, причины чего «Инфосервис» подробно освещал в обзоре рынка недвижимости в номере 6(119) этого года, (ее интернет версия, находится здесь), а теперь такая возможность почти граничит с нереальностью. Конечно, в кризис всегда есть желающие приобрести недвижимость или объект бизнеса по «хорошей цене», однако, похоже, что это время либо уже позади, либо стремительно заканчивается.

9. Хорошо, если падение цен на недвижимость в Паттайе маловероятно, какова перспектива роста стоимости квадратного метра жилья в этом городе?
В этом сезоне роста цен не будет. Рынок сейчас проходит стадию стабилизации, а этап восстановления наступит не ранее следующего сезона. Сценарий случившегося кризиса в целом повторяет сценарий кризиса предыдущего, десятилетней давности. В то время сотрудники нашей компании уже находились в Паттайе и могли наблюдать от «первого лица» все этапы послекризисных трансформаций рынка. Он восстановился лишь на третий год.

При условии того, что этапы «Большого пути» настоящего кризиса, в целом, повторяют этапы развития предыдущего, ожидать чудес в этом сезоне было бы наивно. Вместе с тем, застройщики будут вынуждены продолжать проводить политику поэтапного подъема стоимости квадратного метра по мере возведения своих объектов, но вторичный рынок останется «холоден» к этой тенденции. Это приведет к временному увеличению разницы цены на квадратный метр между первичным и вторичными рынками, которая постепенно уменьшится к концу следующего года.

Вообще, судя по ситуации, в этом сезоне инвесторы будут думать больше не о стоимости жилья, а о его расположении и системе оплаты. Благодаря кризису можно будет приобрести объект недвижимости в месте, которое раньше было бы совершенно недоступно, и, снова благодаря кризису, на условии платежа «в долгосрочный кредит», что так же было нереально еще пару лет назад.

10. ...еще один злободневный вопрос, связанный с покупкой квартиры в Паттайе. Что лучше, купить квартиру «подешевле» и отремонтировать ее самому, или купить квартиру с ремонтом, но уже «подороже»?
Понятно, что в данном случае, говориться о рынке вторичного жилья. Этот вопрос непростой. Наверное, люди имеющие опыт ремонта своих квартир в России скажут, что проще взять «голые стены» и сделать весь ремонт «своими руками» или своими отделочными специалистами. В этом смысле они будут правы, при условии, что они профессиональные строители или талантливые мастеровые, или перед ними неограниченное временное пространство, которое они могут, не торопясь использовать, потихоньку извлекая удовольствие из результатов своего труда.

Однако с практики, как постороннего, так и личного опыта, полученного при проведении различного уровня ремонтов в различных строительных объектах, которых за годы работы нашей компании набралось многие десятки, хотелось бы отметить следующее. Если вы не являетесь специалистом и не обладаете большим количеством свободного времени, а так же ваши познания в английском языке ограничены школьным курсом, который вы проходили лет двадцать – тридцать назад, лучше купите квартиру «подороже», но с ремонтом.

Ремонт квартиры в Таиланде, дело не быстрое, хлопотливое и порой достаточно нервное. Связано это с тем, что критерии качества в Европе и Азии, несколько отличаются друг от друга. Так же не безызвестен факт, что квалифицированных работников, штатно работающих в ремонтных компаниях, немного. Уровень же цен на отделочные работы в связи с неуклонной популяризацией Паттайи как мирового курортного центра с каждым годом интенсивно повышается, а скорость роста качества самих отделочных работ продолжает оставаться достаточно скромной.

Словом, в данном случае, видимо, справедлива поговорка о том самом «скупом», который «платит дважды». Кстати, очень удобно, в этом смысле покупать квартиры от иностранцев, отремонтированные самими же иностранцами. Качество ремонта таких квартир встречается порой, достаточно приличное.

Конечно, количество вопросов у вас не уменьшилось, а стало только больше. Это понятно. Приезжайте к нам офисы. Если вы заинтересованы в приобретении жилья в Паттайе, мы вам расскажем о хороших кредитных предложениях, их больше, чем напечатано на страницах этого сайта «Инфосервиса». Мы вам покажем, как арендуется купленное ранее жилье, как можно использовать его так, чтобы оно не обременяло бюджет.